Niech rozkwita sto opinii. Sytuacja sektora nieruchomości okiem Li KaShing

Li KaShing (chin. 李嘉诚) to jeden z największych deweloperów w Hong Kongu, a zarazem najbogatszy człowiek w Azji. Jest prezesem holdingu CheungKong (chin. 长江实业). Swoimi wypowiedziami o sytuacji na rynku nieruchomości w Chinach wywołał w ciągu ostatnich miesięcy wiele dyskusji, komentarzy i opinii.

A oto jak Li KaShing widzi tę sytuację:

Powołując się na dane Ministerstwa Mieszkalnictwa i Rozwoju Obszarów Wiejskich (住房和城乡建设部), iż:

• kredyty związane z nieruchomościami stanowią 40% wszystkich udzielanych przez banki,
• 50% dochodów lokalnych rządów pochodzi z dzierżawy nieruchomości,
• 60% majątku rodzin ulokowane jest w nieruchomościach. Stąd ten sektor jest tak ważny społecznie i ekonomicznie,

Li KaShing stawia następujące pytania i odpowiada:

Skąd u Chińczyków taka presja by kupować mieszkania?

Z jednej strony, aby założyć rodzinę (bez własnego „M” w chińskiej tradycji zawarcie związku małżeńskiego jest w zasadzie niemożliwe). Zakup mieszkania jest najwyższym priorytetem życiowym w Chinach.

Z drugiej strony, mieszkanie nie służy tylko do mieszkania, jest związane z możliwościami uzyskania wielu ułatwień jakie daje życie w mieście – np. edukacja dzieci (szkoła w mieście), czy łatwiejszy dostęp do opieki medycznej.

Poza tym, dla wielu osób zakup mieszkania jest miarą sukcesu. Tak więc mieszkanie to narzędzie budowania prestiżu społecznego.

Nie należy zapominać jednocześnie o ważnej jego funkcji jako formy inwestycji finansowej. Od momentu, gdy mieszkania w Chinach przestały pełnić wyłącznie funkcję „dachu nad głową”, gdy stały się aktywem, ceny ich gwałtownie wzrosły.

Z perspektywy ostatnich dekad widać, że ci, którzy kupili mieszkania lata temu, mogli zarobić dużo sprzedając swoje mieszkania po kilku latach. Aktualni nabywcy odczuwają znacznie większy stres finansowo-kredytowy. Do tego dochodzi jeszcze jedno zjawisko. Według danych statystycznych, w dużych chińskich miastach (również dzięki migracji ludności), wskaźnik własności mieszkań osiągnął poziom 96%. Ponad 40% gospodarstw domowych posiada dwa lub więcej mieszkań.

Patrząc na te dane możemy stwierdzić, że obecnie na rynku nie brakuje mieszkań, a większość osób, które mogły sobie pozwolić na ich zakup, nabyła je. Pozostali (młodzi) mogą nie być w stanie unieść ciężaru zakupu mieszania z uwagi na ceny nieruchomości.

Dlaczego ceny mieszkań rosły?

Li KaShing wskazuje kilka głównych powodów, dla których ceny mieszkań rosną w Chinach od tak wielu lat.

Po pierwsze, wraz z ciągłym wzrostem tempa urbanizacji i rosnącym popytem spowodowanym ciągłą migracją ludności wiejskiej do miast, istnieje nienasycone zapotrzebowanie na mieszkania. Ponieważ coraz więcej osób może stać się nabywcą nieruchomości, ceny mieszkań naturalnie rosną. Działa tu po prostu prawo popytu i podaży.

Po drugie, pewną rolę odgrywają rozbiórki najstarszych, niespełniających współczesnych standardów budynków. Rodziny mieszkające w takich ‘biednych”, wyburzanych osiedlach, otrzymują odszkodowanie, za które kupują nowe mieszkania (często z finansową pomocą samorządową). Ten dodatkowy wzrost popytu dodatkowo napędza rosnące ceny mieszkań.

Li uważa, że każda sytuacja na rynku ma swoje plusy i minusy, że ceny mieszkań nie zawsze mogą rosnąć. Wedle analityków rynku w żadnym kraju świata ceny nieruchomości nie wzrastały bez przerwy przez okres dłuższy niż 50 lat. Już obecnie zauważalna jest tendencja, iż mieszkanie staje się w Chinach miejscem do zamieszkania, a nie częścią majątku.

Oznacza to, że sektor nieruchomości z pewnością stanie w obliczu poważnych zmian. W ciągu ostatnich dwóch lat ceny mieszkań w wielu miastach przestały rosnąć, a zaczęły nawet spadać.

Dlaczego ceny mieszkań spadają?

Do drugiej polowy 2021 roku na rynku nieruchomości dominowała tendencja nabywania mieszkań dla inwestycji. Wiele osób kupowało dwa, trzy i więcej lokali, ponieważ ludzie wierzyli, że “ceny mieszkań nadal będą rosły” i “nie nastąpi spadek ich cen”.

Jednak w połowie 2021 roku nie tylko przestały rosnąć, ale w rożnym stopniu zaczęły spadać, szczególnie w małych i średnich miastach. Od początku 2022 r. lokalne rządy, aby zachęcić ludzi do zakupu mieszkań, zaczęły prześcigać się we wprowadzaniu niezliczonych udogodnień finansowych, podatkowych, znoszeniu wcześniej wprowadzonych ograniczeń. Te działania nie przyniosły oczekiwanego efektu.

Według Li KaShinga obecne ceny mieszkań w kraju znacznie przekroczyły poziom przystępny dla zwykłych ludzi, a w dłuższej perspektywie spowoduje to, że rynek nieruchomości stanie przed dylematem nadpodaży.

Rynek staje się coraz bardziej nasycony, a popyt stale słabnie. Niezależnie od tego, czy spojrzymy na ten rynek w Hong Kongu, czy gdziekolwiek w Chinach kontynentalnych, ceny mieszkań będą nadal wahać się i będą musiały dostosować się do sytuacji. Gorączka zakupu mieszkań to przeszłość.

W opinii dewelopera Li głównymi przyczynami spadku cen mieszkań jest:

1. efekt długotrwałej epidemii i lockdownu – ograniczenia czy utrudnienia w zarabianiu pieniędzy, utrata zasobów wolnej gotówki, znacznie zmniejszone oszczędności gospodarstw domowych, brak środków, aby inwestować w nieruchomości;
2. wskaźnik posiadania przez rodziny własności mieszkania osiągnął 96%, w tym ponad 40% gospodarstw domowych kupiło dwa lub więcej mieszkań. Ci, którzy zamierzali kupić mieszkanie, a których było na to stać, już dokonali zakupu. Popyt zatem znacznie spadł.

Li KaShing uważa, że w ciągu najbliższych pięciu lat popyt podstawowy zostanie zaspokojony, wyczerpie się „głód mieszkań”.

Dylematy przed jakimi stoją posiadacze dwóch i więcej mieszkań.

Te gospodarstwa domowe, które są właścicielami wielu mieszkań, w nadchodzących latach nieuchronnie staną w obliczu następujących problemów:

1. Uświadomienie sobie zmiany sytuacji na rynku nieruchomości. W ostatnich miesiącach, główne platformy medialne wieszczą o ożywieniu tego rynku. To nie jest zgodne z rzeczywistością, bowiem media skupiają się na ruchu na rynku wtórnym. Tymczasem na rynku nieruchomości popyt spada. Czy zatem ceny będą się utrzymywać na określonym poziomie, czy jednak zaczną spadać? – efekt rosnącej liczby ofert sprzedaży konkurujących ze sobą.
2. Potrzeba ciągłej amortyzacji mieszkania. Oczywistym jest, że nasilenie się tendencji starzenia się społeczeństwa i ciągłe zmniejszanie się liczby dzieci, przy rosnącej jednocześnie liczbie samotnych młodych ludzi, będą miały ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Będzie coraz trudniej sprzedać mieszkania, co przyspieszy ich deprecjację.
3. Zwiększanie się kosztów utrzymywania. W ostatnich latach rząd przystępuje do wprowadzania podatku od nieruchomości. I chociaż nie został on jeszcze w pełni wdrożony, wcześniej czy później zostanie wprowadzony w całym kraju. Podatek ten obejmuje także dochody z gruntów, jak i od kupna oraz sprzedaży mieszkań. Promowanie tego podatku może jeszcze bardziej ograniczyć zjawisko spekulacji rynkowych i rozwiązać problem dużej liczby pustych mieszkań. Dla rodzin posiadających więcej niż jedno mieszkanie pojawienie się tego podatku oznacza, że koszt posiadania każdego mieszkania znacznie wzrośnie, a nadmiar ich stanie się wkrótce tzw. “gorącym ziemniakiem”.
4. Trudności w spieniężeniu. Obecnie na rynku jest więcej ofert mieszkań na sprzedaż, niż chętnych do kupna. Jeśli właściciel mieszkania chce szybko odzyskać zainwestowane w zakup pieniądze musi zdecydowanie obniżyć cenę. W tej sytuacji ci, którzy posiadają wiele mieszkań, są w kłopocie. Jeśli nie obniżą ceny – nie sprzedadzą nieruchomości, a jeśli obniżą cenę zbyt mocno – stracą pieniądze.
5. Trudności z wynajem – Kiedy ceny mieszkań gwałtownie rosną, inwestorzy ignorują koszty związane z posiadaniem nieruchomości, ponieważ potencjalne zyski z nawiązką pokrywają miesięczne wydatki. Ale kiedy ceny mieszkań nie rosną, a wręcz spadają, presja kosztów staje się większa, wielu właścicieli będzie musiało wynająć je, aby złagodzić ten problem. Aby jednak korzystnie wynająć mieszkanie, trzeba zainwestować w jego wyposażenie, wystrój. Jednocześnie rośnie liczba komunalnych mieszkań na wynajem, jak i prywatnych ofert właścicieli wielu mieszkań, chcących już teraz zdjąć z siebie część kosztów utrzymywania swoich nieruchomości. W tej sytuacji kupienie mieszkania na bazie kredytu, celem wynajmowania go, nie ma obecnie już żadnego uzasadnienia ekonomicznego. W ten sposób cały czas trzeba dokładać do interesu.
6. Presja kredytu – Jeśli ceny mieszkań będą nadal rosły, to koszt zakupu można ignorować, zyski pokryją bez problemu koszty odsetek. Ale gdy ceny mieszkań nie wzrosną, a nawet spadną, sprzedaż po planowanej cenie nie będzie możliwa. A jeśli jeszcze wzrosną stopy oprocentowania kredytu, to zyskanie na transakcji sprzedaży nieruchomości może okazać się niezwykle trudne.

W mediach społecznościowych trwa dyskusja, czy Li Ka Shing przesadza, czy też ma rację przedstawiając aktualną i przyszłą sytuację na rynku mieszkaniowym w Chinach.

Źródło:

https://cpu.baidu.com

„Niech rozkwita sto opinii”, to moja parafraza słynnego powiedzenia Przewodniczącego Mao ZeDonga – „Niech rozkwita sto kwiatów” (chin. 百花齐放) – wygłoszonego w maju 1956 r., podczas przemówienia inicjującego kampanię polityczno-kulturalną zachęcającą do swobodnego wyrażania różnych poglądów na tematy polityczne i gospodarcze.

Autor: 梁安基 Andrzej Z. Liang, 上海 Shanghai, 中国 Chiny

e-mail: azliang@chinamail.com

Redakcja: Leszek B. Ślazyk

e-mail: kontakt@chiny24.com

© Chiny: Fakty, Wydarzenia, Opinie – www.chiny24.com